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    谭浩俊:房企谋求转型必须把握好“落脚点”

    可研报告2019-04-10 08:37:26来源:中经咨询

    随着房地产调控长效机制不断完善,房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。

     
      近日密集发布的上市房企年报显示,多数房企在营收、利润方面业绩理想,但销售额增幅在逐步告别高速增长。如万科2018年的销售额同比增长14.5%,恒大合约销售额增长10.1%,增速同比均有所放缓。虽然碧桂园的权益销售额增长高达31.25%,但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。
     
      与此相适应,同策研究院近日公布的相关数据显示,3月份受监测的40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%。其中,各类债权融资方式融资额度均大幅上涨,最高涨幅达464.84%;股权融资绝对值占比双升。融资总额共计1024.2亿元,自2017年11月以来,再次突破1000亿大关。
     
      销售增速放缓,融资总额增加,也从一个侧面说明,由于市场相对低迷,交易量失去了往日的“风采”,房企面临的资金压力不断加大,财务成本也在不断上升。如果这样的现象一直维持下去,相当一部分房企将陷入困境,甚至会引发一些风险。因此,有条件的房企,都在谋求积极转型,力图用转型改变不利局面,用转型为企业寻找到一条更好的发展之路。
     
      那么,如何转型才能让企业更好地适应市场、适应消费需求、适应企业发展要求呢?很显然,找准落脚点,明确转型方向,把握好转型重点,才是房企转型最重要的方面,也是最现实的需要。否则,不仅转型不成,反而会失去发展机会,失去转型的最佳时机。
     
      而从目前房企选择的转型方式来看,基本采用了内涵式转型和外延式转型相结合的方法。所谓内涵式转型,就是围绕主业,在产品的品质和服务的质量方面下功夫,不仅房屋的设计、房屋的质量、房屋的结构和房屋的品位更加符合消费者需求,满足购房者需要,甚至出现一些个性化定制的产品,从而让企业生产的产品更具针对性,更具备市场化特征,而不是过去那种皇帝的女儿不愁嫁,真正让住房也进入买方市场,让购房者决定房企的命运。而且,在产品的服务和配套方面,也更能体现综合化、便利化、现实化,如信达地产推出的“教育社区”,就把优质教育资源与房屋开发有机结合起来,让购房者不仅可以买到满意的房子,更能享受到优质的教育资源,抛却了“学区房”的烦恼。而大连万达的“弃房转型”,更被认为是断臂求生之举。虽然过程比较痛苦,但快人一拍、先人一步,有望让企业实现比较好的转型。
     
      当然,内涵式转型,更有利于房企走出一条新路,也有利于房企在转型过程中减少震荡。但是,由于要求很高,转型过程中需要更讲究质量与效率,需要在人员、人才结构方面有更好的改善。
     
      外延式转型,主要是一些有条件、有能力、有实力的房企,在房地产业务之外,开拓和开发一些新的业务,寻求新的突破。如广州恒大就选择了以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技为龙头的产业格局。特别是新能源汽车,是恒大一次较为大胆的尝试。而碧桂园则选择地产、农业、机器人(19.280, -0.16, -0.82%)3大重点发展方向,未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。其他大型房企也都有了自己的新目标、新领域、新方向。关键就要看能不能取得突破,能不能杀出一条新路。如果选择的方向错了,或者没有能力取得突破,对这些房企来说,也会面临很大的压力。
     
      矛盾比较突出的,是那些实力不是很强、条件不是很好,没有能力和实力进行转型的房企,既无法在内涵上取得突破,也无法在外延上找到出路,因此,在新一轮市场竞争中,很有可能被淘汰或并购。如此一来,市场也将进入新一轮的重构和洗牌。中小型房企能否早作决断,在自己尚具备一定经济条件的情况下,与大型房企合作,或主动投入到大型房企的怀抱之中,或许是一个不错的选择。
     
      从总体上讲,随着经济从高速增长向高质量发展转型,居民消费由数量型向品质型转化,房地产市场也将进入到由规模向品质转型的关键时期。如何才能选择好转型的“落脚点”,对房企来说,也是一次严峻的考验。转好了,或是一片新的蓝海。转不好,可能影响企业进一步发展。


     

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