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    房企非标“拆弹” 类REITs受捧

    可研报告2018-02-12 09:16:35来源:

    房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。中国证券报记者调研获悉,近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示,非标业务收紧后,房地产企业资金链承压,特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托,非标收紧后日子比较难过。在此背景下,债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道,租赁类融资项目受到追捧。

    房企资金链承压

    “非标业务收紧后,我们只做符合‘432’条件的房地产信托项目。但现在基本找不到符合条件的项目,暂时就都没做了。”某信托机构业务管理部副总经理对中国证券报记者说。“432”指房地产项目“四证齐全”、30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质。

    2018年伊始,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。去年12月底,银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

    “以前如果遇上不符合‘432’条件的项目,我们可以把交易结构设计得灵活一点,如通过特定资产收益权、债权收购、股权形式、基金有限合伙等形式,变相开展房地产信托业务。”上述信托人士表示。

    大型房企通过非标融资的规模不大,目前没有受到太大影响。小型房企融资更依赖信托渠道,受影响较大。野村证券中国房地产研究主管陈铎表示,2015年以后,很多大型房企把信托委托贷款调整成债券融资或银行贷款。

    绿地金控集团北京地区总部副总经理丁卫表示,公司的资金主要来自银行授信,非标渠道的占比很低,所以非标业务收紧后,公司受到的影响不大。不过,一些中小房企的现金流比较紧张,此前依赖信托渠道融资,目前恐怕日子比较难过。

    河南某房企总经理表示,非标业务收紧后,资金链受影响很大,首先影响拿地资金。该公司土地开发资金一般30%是自有资金,其余70%通过信托等渠道解决。

    “现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点,今年一些小开发商的资金链可能断裂,房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说,“我们最近跟房企聊,今年房企融资根本不用谈定价,能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做,今年可能要到15%以上。”

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中小房企的融资压力已开始显现。

    整顿非标业务

    市场人士指出,大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

    中泰证券固收研究报告估计,2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

    “根据相关规定,房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式,绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示,“这两年非标业务规模增长很快,因为信托公司等渠道审批时间短,融资方便。”

    某大型信用评级公司工商企业部人士表示,房企要想获得非标融资,必须经过外部评级。2017年年中以后,一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业,信托公司做非标业务就比较谨慎。

    土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示,2017年该行土地款配资业务十分红火,放款上百亿元,创利2亿多元。在高峰期,土地配资的杠杆比例一般是3:7,近期出于谨慎降至5:5。

    中原地产首席分析师张大伟表示,非标业务收紧才刚刚开始,到底有多大影响还难以预计,很多房企都在拓展其他融资渠道。

    转向长租类

    北京某券商资产证券化人士陈军(化名)表示,在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下,债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

    “在提倡租购并举的大背景下,租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

    以类REITs项目为例,2017年发行规模超过260亿元,较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天,碧桂园发了规模100亿元的类REITs,一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

    陈军认为,未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化,减轻相关企业的资金压力。例如,租赁房的物业,房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

    银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议,计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

    债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

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